过了抵押登记期限，还能行使抵押权吗？

乙公司为了和甲公司开展业务合作，将两套房产抵押给了甲公司，并办理了抵押登记。后因双方发生纠纷诉诸法庭，最终甲公司胜诉。然而，甲公司申请执行两套房产时，却发现两个问题：双方约定且实际登记的抵押期限即将届满，而法院查封房产势必在届满日之后；同时，乙公司债务累累，这两套房产还抵押给了其他债权人（甲公司的抵押顺位为最先），并涉及多起执行案件。

那么，上述情况下，甲公司的抵押权是否仍有效？还能优先受偿吗？

原《担保法司法解释》第12条规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”，明确了抵押登记期限对于抵押权的效力并无影响。《民法典》实施后，上述司法解释已失效。民法典及新司法解释对此未予明确。不过，《民法典》第393条规定了担保物权消灭的4种情形，即，①主债权消灭；②担保物权实现；③债权人放弃担保物权；④法律规定担保物权消灭的其他情形。可见，抵押登记期限届满不会导致抵押权失效。

从近期相关行政部门的实操来看，《民法典》实施后在抵押期限届满是否影响抵押权效力的问题上，观点并未改变。根据上海以及大连有关登记部门的操作口径，抵押权消灭的，应当办理涂销抵押权登记的手续，否则该抵押权一直存在，抵押物无法正常使用和流通。司法机关的观点也未变化。例如，北京市第四中级人民法院在(2021)京04民初236号判决中指出，“虽前述抵押登记有效期届满，但抵押登记的时间不影响抵押权的存续”。因此，抵押登记期限届满的情况下，只要债权有效，则抵押权仍有效。

回到文首案件中，我们再来考虑一个问题：抵押权登记期满后到采取查封之间存在时间差的情况下，若被其他法院先行查封，会影响甲公司的优先受偿顺序吗？

根据《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。因此，抵押登记到期后，如果不申请涂销，则抵押登记记录会一直存在，由于甲公司抵押登记时间在先，因此其他法院即便名义上是首封，但不影响甲公司的优先受偿顺位。

此外，实务中还需要留意的一个问题是，债权人主张债权的行为与要求行使抵押权的行为，是两个不同行为，相互之间不能替代。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第44条第1款规定：“…主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持”。究其原因，抵押权属于物权，其本身不适用诉讼时效，但其作为主债权的从权利，随主债权的存在而存在（参见(2020)沪01民再86号判决），故该条规定的目的在于促使抵押权人在主债权诉讼时效届满前行使抵押权。